W dobrze skonstruowanych umowach najmu komercyjnego rzadko spotyka się rozwiązanie, w którym czynsz przez cały okres trwania umowy pozostaje na tym samym poziomie.

Najczęściej spotykaną formą zabezpieczenia przed inflacją i spadkiem wartości pieniądza, powszechnie stosowanym przez wynajmujących, jest klauzula waloryzacyjna. Z pozoru wygląda jak standardowy zapis techniczny. W praktyce, zwłaszcza w czasach gospodarczych zawirowań, potrafi znacząco podnieść koszty utrzymania biura, magazynu czy lokalu usługowego, a sama jej konstrukcja może wywołać lawinę pytań i wątpliwości.

Czym jest klauzula waloryzacyjna i jak działa

Klauzula waloryzacyjna (nazywana też czasem indeksacyjną) to postanowienie umowy, które pozwala wynajmującemu na cykliczne, najczęściej coroczne podwyższanie czynszu w oparciu o z góry określony wskaźnik makroekonomiczny. Jej celem jest utrzymanie realnej wartości ustalonej ceny w czasie.

Najprościej zatem rzecz ujmując: klauzula waloryzacyjna określa, o ile procent i co jaki okres wzrośnie (lub w rzadkich przypadkach obniży się) ustalona cena najmu.

Dobrze skonstruowana klauzula powinna precyzować cztery elementy:

• Moment waloryzacji
  Najczęściej ustalony jest z częstotliwością raz w roku, np. ze skutkiem od 1 stycznia.
• Wskaźnik bazowy
  Czyli punkt odniesienia, według którego liczona jest podwyżka, np. wskaźnik inflacji.
• Bazę do wyliczeń
  Czyli co podlega waloryzacji – sam czynsz bazowy, czy również zaliczki na opłaty eksploatacyjne.
• Mechanizm zastosowania
  Automatyczny, z mocy samej umowy – niewymagający dodatkowego aneksu do umowy ani oświadczeń, wchodzi w życie samoczynnie po publikacji ustalonego wskaźnika lub;
  Wymagający dodatkowego oświadczenia wynajmującego lub aneksu do umowy dla swej skuteczności.

Jakie wskaźniki stosuje się w praktyce

Wybór wskaźnika w całości determinuje realny wzrost opłat. Warto znać różnice między tymi, które w umowach najmu komercyjnego na polskim rynku pojawiają się najczęściej:

🔴 GUS (np. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych) – najpopularniejszy wskaźnik stosowany w Polsce, publikowany co miesiąc i co roku. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok ubiegły ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim, co roku 15 stycznia (lub w najbliższym dniu roboczym).

🔴 HICP (Zharmonizowany Wskaźnik Cen Konsumpcyjnych) – obliczany według ujednoliconej metodologii Unii Europejskiej przez kraje członkowskie, publikowany przez Eurostat. Występuje jako wskaźnik miesiąc do miesiąca, rok do roku lub jako wskaźnik średnioroczny. W polskich umowach najmu komercyjnego najczęściej spotykaną odmianą HICP jest MUICP.

🔴 MUICP (Monetary Union Index of Consumer Prices) – wskaźnik dla strefy euro, bardzo popularny w umowach najmu nowoczesnych powierzchni biurowych klasy A.

🔴 Stała stopa (Fixed Rate) – strony z góry umawiają się na stały procent podwyżki co rok, np. 3%.

Zwróć uwagę, czy wskaźnik jest adekwatny do waluty, w której płacisz czynsz. Jeśli płacisz w euro, waloryzacja polskim wskaźnikiem GUS może być dla Ciebie niekorzystna, gdy polska inflacja jest wyższa niż europejska, a dodatkowo ponosisz jeszcze ryzyko kursowe.

Cztery kwestie, które decydują o realnym koszcie najmu

• Zasada „upwards only” (tylko w górę)
  To standard rynkowy: czynsz w wyniku waloryzacji może tylko rosnąć. Jeśli wskaźnik inflacji jest ujemny, czynsz zostaje na dotychczasowym poziomie, nie spada. Jako najemca możesz negocjować symetryczność waloryzacji, choć wynajmujący rzadko się na to godzą.

• Waloryzacja skumulowana
  Sprawdź, czy umowa pozwala wynajmującemu na „kumulowanie” waloryzacji za kilka lat wstecz, jeśli z jakiegoś powodu, np. przeoczenia, nie zastosował jej w danym roku. Standardowo waloryzacja powinna dotyczyć wyłącznie zmiany wskaźnika rok do roku.

• Koszty eksploatacyjne (service charge)
  Czynsz to jedno, opłaty eksploatacyjne to drugie. Jeśli klauzula waloryzacyjna obejmuje również zaliczki na koszty eksploatacyjne istnieje ryzyko „podwójnej zapłaty” – raz z tytułu samej waloryzacji, drugi raz przy rocznym rozliczeniu kosztów rzeczywistych, które i tak rosną wraz z inflacją.

• Cap, czyli górny limit podwyżki
  W przypadku zastosowania w treści klauzuli tzw. capu, czyli limitu powyżej którego czynsz już nie może wzrosnąć, najemca korzysta z większej ochrony swoich interesów. W prawie funkcjonuje bowiem instytucja sądowego miarkowania rażąco wysokich kar umownych – nie istnieje jednak mechanizm, który pozwalałby miarkować wskaźnik inflacji ustalony w klauzuli umownej, tym bardziej w relacji między przedsiębiorcami. Dlatego warto z góry negocjować górny pułap podwyżki.

Co to oznacza w praktyce

Dobra klauzula waloryzacyjna daje wynajmującemu pewność wysokości comiesięcznych przychodów, a najemcy pozwala realnie oszacować koszty związane z umową najmu na cały okres jej trwania. To właśnie ta równowaga, a nie sam fakt istnienia waloryzacji, decyduje o tym, czy umowa dobrze zabezpiecza obie strony.

Szukasz dobrze skonstruowanej umowy najmu komercyjnego?

Gotową umowę najmu lokalu użytkowego, z rozbudowaną klauzulą waloryzacyjną, instrukcją krok po kroku do jej uzupełnienia, praktyczną listą klauzul zabezpieczających interesy wynajmującego oraz wzorem protokołu zdawczo-odbiorczego znajdziesz w naszym sklepie:

Produkty